Modèle de mise en demeure pour charges impayées (copro, 2026)

Modèle gratuit de mise en demeure (art. 19-2) pour syndic bénévole : détail des sommes, délai de 30 jours, déchéance du terme. À télécharger.

Quand un copropriétaire ne paie pas ses charges, la mise en demeure est l'étape clé : c'est elle qui déclenche la déchéance du terme et conditionne la suite judiciaire. Une mise en demeure mal rédigée peut rendre la procédure irrecevable. Ce modèle, à jour d'une jurisprudence récente, sécurise la démarche du syndic bénévole.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : 16 juin 2026.

Le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG

Pour recouvrer des charges, le syndic (y compris bénévole) n'a pas besoin d'une autorisation préalable de l'assemblée générale (art. 55 du décret du 17 mars 1967). Il peut mettre en demeure puis agir en justice.

Le mécanisme de l'article 19-2

À défaut de paiement d'une provision à son échéance, le syndic adresse une mise en demeure. Si elle reste infructueuse pendant 30 jours, la déchéance du terme s'applique : deviennent immédiatement exigibles les provisions non encore échues du budget de l'exercice en cours, ainsi que les arriérés des exercices antérieurs. Le syndic peut alors saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.

Le délai de 30 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. N'assignez pas avant l'expiration de ce délai.

La règle d'or : détailler les sommes

⚠️ Point juridique essentiel. La mise en demeure doit indiquer de façon détaillée et distincte la nature et le montant des sommes réclamées :

les provisions du budget prévisionnel de l'exercice en cours ;
les dépenses de travaux hors budget (art. 14-2) ;
les arriérés des exercices antérieurs.

Depuis un avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 (3e civ., n°24-70.007), une mise en demeure qui ne détaille pas ces sommes rend la demande de paiement irrecevable. En pratique, prévoyez une mise en demeure par exercice concerné.

À savoir aussi : le syndic ne peut réclamer, sur le fondement de l'article 19-2, que des provisions ayant effectivement fait l'objet d'une mise en demeure, et pas les sommes d'exercices dont les comptes ne sont pas encore approuvés par l'assemblée (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n°23-23.534).

Intérêts et frais

Intérêts de retard : au taux légal à compter de la mise en demeure (art. 36 du décret), sauf clause du règlement.
Frais de recouvrement : les frais nécessaires engagés à partir de la mise en demeure sont imputables au seul copropriétaire défaillant (art. 10-1 de la loi). Attention : les simples relances antérieures ne sont, en principe, pas refacturables.

Comment l'envoyer ?

La mise en demeure se notifie par voie électronique ou par voie postale (art. 42-1 de la loi de 1965). Depuis la loi du 9 avril 2024, la voie électronique est devenue le mode par défaut, le copropriétaire pouvant toutefois demander à tout moment la voie postale. La voie électronique est à privilégier : plus rapide et plus économique. L'outil dédié et conforme est l'avis électronique (AE), c'est-à-dire une lettre recommandée électronique qualifiée : elle vaut juridiquement lettre recommandée avec accusé de réception et fournit une preuve de dépôt et de réception. Restent évidemment valables la LRAR papier et l'acte de commissaire de justice. Quel que soit le mode, le délai de 30 jours court à compter de la première présentation.

Aperçu du modèle

Mise en demeure, Résidence Les Tilleuls. Destinataire : Mme Durand, lot 9. Sommes dues, détaillées : provisions budget 2026 (T1+T2) : 1 200 € ; travaux hors budget votés (AG 2025) : 300 € ; arriérés 2025 : 450 €. Total : 1 950 €. À régler sous 30 jours, à défaut de quoi la déchéance du terme s'appliquera (art. 19-2).

Télécharger le modèle complet

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Questions fréquentes

Quel délai laisser dans une mise en demeure pour charges impayées ? Au moins 30 jours. Passé ce délai sans paiement, la déchéance du terme s'applique et le syndic peut saisir le juge (art. 19-2 de la loi de 1965).

Que doit absolument contenir la mise en demeure ? Le détail précis des sommes (budget courant, travaux hors budget, arriérés), avec leur nature et leur montant. Sans ce détail, la demande en justice est irrecevable (avis Cass. 12 décembre 2024).

Faut-il un vote de l'AG pour mettre en demeure un copropriétaire ? Non. Le syndic agit sans autorisation préalable de l'assemblée (art. 55 du décret).

Sources : loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (art. 19-2, 10-1, 42-1) ; loi n°2024-322 du 9 avril 2024 (notification électronique) ; décret n°67-223 du 17 mars 1967 (art. 36, 55) ; Cass. 3e civ., avis, 12 déc. 2024, n°24-70.007 ; Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n°23-23.534. Modèle fourni à titre informatif, ne remplaçant pas un conseil juridique personnalisé.