Charges de copropriété impayées : que faire ? (guide 2026)

Un copropriétaire ne paie plus ? Relance, mise en demeure, déchéance du terme, procédure judiciaire, hypothèque, opposition à la vente : la marche à suivre.

Un copropriétaire ne règle plus ses charges, et la trésorerie de la copropriété commence à souffrir ? En tant que syndic (y compris bénévole), vous avez le devoir d'agir, mais en respectant un ordre précis, sous peine de voir votre action rejetée par le juge. Bonne nouvelle : la loi vous donne des outils efficaces, de la simple relance jusqu'à l'hypothèque sur le lot. Voici la marche à suivre, en clair.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : 16 juin 2026.

Pourquoi il faut agir vite (mais bien)

Chaque impayé pèse sur les autres copropriétaires, qui doivent avancer la trésorerie. Plus vous attendez, plus la dette grossit et plus elle devient difficile à recouvrer. Mais attention : la précipitation peut vous coûter cher. Depuis un avis de la Cour de cassation de décembre 2024, une mise en demeure mal rédigée rend votre action en justice purement et simplement irrecevable [2]. Mieux vaut donc suivre la procédure dans le bon ordre.

Étape 1, La relance amiable

Avant tout, une relance simple (courrier ou e-mail) rappelant l'échéance impayée règle souvent le problème : oubli, difficulté passagère, changement de coordonnées bancaires.

⚠️ À savoir : les frais de ces relances amiables ne peuvent pas être facturés au copropriétaire défaillant [1]. Seuls les frais engagés à partir de la mise en demeure sont à sa charge. La relance amiable reste donc une charge commune : autant la garder simple et rapide.

Gardez une trace écrite de chaque relance : elle vous servira pour la suite.

Étape 2, La mise en demeure (l'étape décisive)

Si la relance reste sans effet, passez à la mise en demeure. C'est la pièce maîtresse : elle conditionne toute la suite.

Par quelle voie l'envoyer ? La mise en demeure peut être notifiée par voie électronique ou par voie postale (article 42-1) [10]. Depuis la loi du 9 avril 2024, la voie électronique est devenue le mode par défaut des notifications et mises en demeure, le copropriétaire pouvant à tout moment demander à revenir au courrier postal. La voie électronique est donc à privilégier : plus rapide et plus économique. Pour qu'elle ait la même valeur qu'un courrier recommandé papier, utilisez un avis électronique (AE), l'outil dédié, conforme et économique : une lettre recommandée électronique qualifiée vaut juridiquement lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), avec preuve de dépôt et de réception.

⚠️ La règle à ne surtout pas rater. Depuis l'avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007), la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des sommes réclamées, en distinguant les provisions du budget prévisionnel (article 14-1) et les travaux hors budget (article 14-2). Sans ce détail précis des sommes, la demande en justice est irrecevable [2]. Un montant global, sans détail, ne suffit pas.

En pratique, le réflexe sûr est de faire une mise en demeure par exercice comptable concerné, et de n'y inclure que des sommes correspondant à des comptes approuvés par l'assemblée.

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Étape 3, La déchéance du terme : tout devient exigible

C'est l'effet le plus puissant de la mise en demeure. Si elle reste infructueuse pendant plus de 30 jours, un mécanisme s'enclenche automatiquement (article 19-2 de la loi de 1965) [3] :

Article 19-2 : à défaut de paiement d'une provision exigible, les autres provisions de l'année non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure (LRAR) restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre.

Autrement dit : le copropriétaire ne doit plus seulement le trimestre impayé, mais toutes les provisions restantes de l'année. Ce mécanisme s'étend aussi aux arriérés des exercices déjà approuvés et aux cotisations du fonds de travaux.

💡 Le délai de 30 jours est un minimum. Accordez-le scrupuleusement : c'est lui qui ouvre la porte de la procédure judiciaire.

Étape 4, L'action en justice (procédure accélérée au fond)

Toujours pas de paiement après la mise en demeure ? Le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond (PAF), une voie plus rapide qu'un procès classique, instaurée le 1er janvier 2020 [4].

Le juge vérifie deux choses avant de condamner le copropriétaire à payer :

que l'assemblée générale a bien approuvé le budget, les travaux ou les comptes concernés ;
que le copropriétaire est bien défaillant.

⚠️ Limite importante (Cour de cassation, 15 janvier 2026, n° 23-23.534) : le syndic ne peut réclamer que les sommes ayant fait l'objet d'une mise en demeure et dont les comptes ont été approuvés. Impossible d'ajouter au dossier des exercices plus récents sans nouvelle mise en demeure ni approbation des comptes [5].

À ce stade, pensez à faire autoriser l'action en justice par l'assemblée si votre situation l'exige, et conservez tous les justificatifs (appels de fonds, PV d'AG approuvant les comptes, mises en demeure, accusés de réception).

Étape 5, Les intérêts et frais à la charge du débiteur

Une fois la mise en demeure envoyée, la dette s'alourdit pour le copropriétaire défaillant :

Intérêts de retard : les sommes dues produisent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure (article 36 du décret de 1967), sauf clause particulière du règlement de copropriété [6].
Frais de recouvrement : les frais nécessaires engagés à partir de la mise en demeure (mise en demeure, actes de commissaire de justice, prise d'hypothèque…) sont imputables au seul copropriétaire défaillant [1]. Les autres copropriétaires n'ont pas à les supporter.

Étape 6, Les garanties pour sécuriser la dette

La loi offre au syndicat de véritables sûretés pour récupérer son argent, même en cas de difficulté durable.

L'hypothèque légale spéciale sur le lot

Les créances du syndicat sont garanties par une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur (article 19 de la loi, fondée sur l'article 2402 du Code civil) [7]. Le syndic peut l'inscrire sans avoir besoin d'une autorisation de l'assemblée générale.

💡 Précision juridique : on parlait autrefois de « privilège immobilier spécial ». Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2022), il s'agit désormais d'une hypothèque légale spéciale. Le terme a changé, le principe protecteur demeure.

L'opposition sur le prix de vente

Si le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut bloquer une partie du prix pour se faire payer (article 20 de la loi) [8]. Le mécanisme repose sur des délais courts à respecter impérativement :

Avant la vente, le syndic transmet au notaire un état daté (de moins d'un mois) indiquant les sommes dues.
À défaut, le notaire notifie la vente au syndic (par LRAR) dans les 15 jours suivant le transfert de propriété.
Le syndic dispose alors de 15 jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition, par acte de commissaire de justice, en énonçant, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance.

Les sommes sont ensuite versées au syndicat (dans un délai de 3 mois à défaut d'accord). C'est souvent le moment le plus efficace pour récupérer une dette ancienne.

Une idée fausse à corriger

On entend parfois qu'un copropriétaire qui ne paie pas perdrait son droit de vote en assemblée. C'est faux : il conserve l'intégralité de ses voix (article 22) [9]. La seule exception concerne le vote par lequel l'assemblée autorise le syndic à engager la saisie de son lot : dans ce cas précis, la voix du débiteur n'est pas comptabilisée. En dehors de cela, il vote comme les autres.

Récapitulatif : la chaîne de recouvrement

#	Action	Effet clé	Frais à la charge du débiteur ?
1	Relance amiable	Rappel simple	❌ Non
2	Mise en demeure (détaillée, voie électronique ou postale)	Point de départ de tout	✅ Oui (à partir d'ici)
3	Déchéance du terme (+30 jours)	Toutes les provisions exigibles	✅
4	Procédure accélérée au fond	Condamnation à payer	✅
5	Intérêts + frais nécessaires	Dette alourdie	✅
6	Hypothèque légale / opposition à la vente	Garantie sur le patrimoine	✅

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Questions fréquentes

Au bout de combien de temps peut-on agir contre un copropriétaire qui ne paie pas ?

Dès l'échéance impayée, vous pouvez relancer à l'amiable. La mise en demeure (LRAR) peut suivre rapidement ; c'est elle qui, restée infructueuse pendant plus de 30 jours, déclenche la déchéance du terme et ouvre la voie judiciaire [3].

Une mise en demeure peut-elle être rejetée par le juge ?

Oui. Depuis l'avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024, une mise en demeure qui n'indique pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées rend la demande irrecevable [2]. D'où l'importance d'un détail précis des sommes, exercice par exercice.

Peut-on envoyer la mise en demeure par voie électronique ?

Oui. Depuis la loi du 9 avril 2024, la notification par voie électronique est même le mode par défaut, sauf si le copropriétaire demande la voie postale. Pour lui conserver la même valeur qu'un recommandé papier, utilisez un avis électronique (lettre recommandée électronique qualifiée), qui fournit une preuve de dépôt et de réception [10].

Les frais de relance sont-ils à la charge du copropriétaire en retard ?

Seulement à partir de la mise en demeure. Les relances amiables antérieures restent une charge commune et ne peuvent pas lui être facturées [1].

Le syndic peut-il hypothéquer le lot du débiteur sans accord de l'assemblée ?

Oui. L'hypothèque légale spéciale garantissant les créances du syndicat peut être inscrite par le syndic sans autorisation préalable de l'assemblée générale (article 19) [7].

Un copropriétaire qui doit de l'argent perd-il son droit de vote ?

Non. Il conserve ses voix en assemblée (article 22). La seule exception est le vote autorisant sa propre saisie immobilière, où sa voix n'est pas comptée [9].

Références juridiques

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10-1 a), frais nécessaires de recouvrement à la charge du seul débiteur à compter de la mise en demeure.
Cour de cassation, 3e civ., avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007, la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des sommes réclamées, à peine d'irrecevabilité de l'action (art. 19-2).
Loi n° 65-557, art. 19-2, déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse plus de 30 jours.
Décret n° 2019-1419 du 20 décembre 2019, procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire (applicable depuis le 1er janvier 2020) ; art. 481-1 du Code de procédure civile.
Cour de cassation, 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534, seules les provisions ayant fait l'objet d'une mise en demeure et dont les comptes sont approuvés peuvent être réclamées.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 36, intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
Loi n° 65-557, art. 19 et art. 2402 du Code civil, hypothèque légale spéciale (ancien privilège immobilier spécial, transformé par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2022).
Loi n° 65-557, art. 20, opposition du syndic sur le prix de vente du lot (deux délais de 15 jours).
Loi n° 65-557, art. 22, droit de vote du copropriétaire ; pas de privation pour impayé (sauf vote sur sa propre saisie).
Loi n° 65-557, art. 42-1 (modifié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024), notifications et mises en demeure par voie électronique, devenue le mode par défaut sauf opposition du copropriétaire ; équivalence de la lettre recommandée électronique qualifiée avec la LRAR (art. L100 du code des postes et des communications électroniques).

Sources principales (consultées le 16 juin 2026, double vérification) : Légifrance, service-public.fr, ANIL, Dalloz Actualité.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Dernière mise à jour : 16 juin 2026.