Charges de copropriété : qui paie quoi et comment ? Guide 2026

Charges générales ou spéciales, tantièmes, provisions trimestrielles, régularisation, révision : comprenez et répartissez les charges de copropriété sans jargon.

« Pourquoi je paie autant ? », « Pourquoi mon voisin paie-t-il moins que moi pour l'ascenseur ? » Les charges sont la première source d'incompréhension, et de tensions, en copropriété. Pourtant, leur logique est précise et encadrée par la loi. Ce guide vous explique comment elles se répartissent, à quel rythme on les paie, et que faire si la répartition vous semble injuste.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : 16 juin 2026.

Deux grandes familles de charges

Tout part de l'article 10 de la loi de 1965, qui distingue deux types de charges, réparties selon des règles différentes [1] :

💡 C'est ce qui explique l'« injustice » apparente de l'ascenseur. Un copropriétaire du rez-de-chaussée paie peu (voire pas) de charges d'ascenseur, parce que ce service lui est peu utile, et c'est parfaitement légal. À l'inverse, les charges générales (toiture, façade, syndic) sont dues par tous selon leurs tantièmes, quel que soit l'étage.

D'où viennent les tantièmes ?

Les tantièmes (ou quotes-parts) sont fixés dans le règlement de copropriété, en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot. Ce calcul, technique, est souvent réalisé par un géomètre-expert au moment de la création de la copropriété. Pour en comprendre le détail, voyez notre guide Créer une copropriété.

À quel rythme paie-t-on ? Le budget prévisionnel

Chaque année, l'assemblée vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes. Vous le réglez par provisions trimestrielles [2] :

• la provision est égale, par défaut, au quart du budget voté ;
• elle est exigible le premier jour de chaque trimestre (ou à la date fixée par l'assemblée).

📄 Pour appeler ces sommes correctement, voyez notre modèle d'appel de fonds.

Les travaux ne sont pas dans le budget

Attention : les gros travaux (ravalement, réfection de toiture…) ne font pas partie du budget prévisionnel. Ils donnent lieu à des appels de fonds spécifiques, selon les modalités votées par l'assemblée (article 14-2) [3].

La régularisation annuelle

Les provisions ne sont qu'une avance sur les dépenses réelles. Une fois l'exercice clos et les comptes approuvés en assemblée, le syndic procède à une régularisation : il compare ce que vous avez versé aux dépenses réellement engagées [4]. Résultat : un trop-perçu vous est restitué (ou reporté), ou un complément vous est demandé.

Peut-on changer la répartition des charges ?

C'est une question fréquente, et la réponse est volontairement stricte. En principe, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires (article 11) [5]. C'est une protection : personne ne peut vous imposer une nouvelle clé de répartition contre votre gré.

Il existe toutefois des exceptions :

• quand des travaux ou des actes (acquisition, vente d'une partie commune) votés par l'assemblée rendent une nouvelle répartition nécessaire, celle-ci est décidée à la même majorité que la décision elle-même ;
• quand un lot est divisé et ses fractions vendues séparément, la répartition entre ces fractions peut être approuvée à la majorité de l'article 24.

Que faire si votre répartition est injuste ?

Si vous estimez payer trop par rapport à ce que prévoit la loi, vous pouvez demander en justice une révision de la répartition (article 12) [6]. Mais à deux conditions précises :

1. Un écart important : votre quote-part doit être supérieure de plus d'un quart (ou celle d'un autre copropriétaire inférieure de plus d'un quart) à ce qu'elle devrait être selon l'article 10.
2. Dans les délais :
   • 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété ;
   • ou 2 ans à compter de la première vente de votre lot intervenue après cette publication.

Si l'action est fondée, le tribunal établit une nouvelle répartition.

Charges et locataire : qui paie quoi ?

Si vous louez votre lot, vous pouvez récupérer une partie des charges sur votre locataire, mais seulement celles qui figurent sur une liste officielle et limitative (décret du 26 août 1987) [7]. On parle de charges récupérables (ou « récupérables sur le locataire ») : entretien des parties communes dont il profite, eau, ascenseur, etc.

⚠️ La liste est limitative : tout ce qui n'y figure pas (gros travaux, honoraires de syndic…) reste à la charge du propriétaire bailleur et ne peut pas être refacturé au locataire.

Récapitulatif

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Questions fréquentes

Pourquoi mon voisin paie-t-il moins de charges que moi ?

Souvent à cause des charges de services et d'équipements (ascenseur, chauffage), réparties selon l'utilité pour chaque lot : un logement en rez-de-chaussée paie peu de charges d'ascenseur. Les charges générales, elles, suivent les tantièmes de chacun [1].

Que sont les provisions sur charges ?

Ce sont des avances trimestrielles égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles le 1er jour de chaque trimestre. Elles sont régularisées une fois les comptes approuvés [2][4].

Peut-on modifier la répartition des charges ?

En principe seulement à l'unanimité des copropriétaires (article 11). Des exceptions existent quand des travaux ou des actes votés rendent une nouvelle répartition nécessaire [5].

Comment contester une répartition que je trouve injuste ?

Par une action en révision (article 12), si votre quote-part dépasse de plus d'un quart la répartition légale, dans les 5 ans de la publication du règlement ou les 2 ans suivant la première vente de votre lot [6].

Quelles charges puis-je récupérer sur mon locataire ?

Uniquement celles figurant sur la liste limitative du décret du 26 août 1987 (entretien courant, eau, ascenseur…). Les gros travaux et honoraires de syndic ne sont pas récupérables [7].

Références juridiques

1. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10, charges générales réparties selon les valeurs relatives des parties privatives (tantièmes) ; charges de services et d'équipements communs réparties selon l'utilité pour chaque lot.
2. Loi n° 65-557, art. 14-1, budget prévisionnel et provisions (quart du budget, exigibles le 1er jour de chaque trimestre).
3. Loi n° 65-557, art. 14-2, dépenses pour travaux hors budget, appelées selon les modalités votées par l'assemblée.
4. Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 45-1, les provisions sont versées en attente du solde définitif résultant de l'approbation des comptes.
5. Loi n° 65-557, art. 11, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité, sous réserve des exceptions (modification rendue nécessaire par des travaux/actes décidés, à la même majorité ; division de lot à la majorité de l'art. 24).
6. Loi n° 65-557, art. 12, action en révision en cas d'écart de plus d'un quart, dans un délai de 5 ans (publication du règlement) ou 2 ans (première mutation à titre onéreux).
7. Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste limitative des charges récupérables) et art. 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, charges récupérables sur le locataire.

Sources principales (consultées le 16 juin 2026, double vérification) : Légifrance, service-public.fr, ANIL.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Dernière mise à jour : 16 juin 2026.

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