Fonds de travaux et PPT en copropriété : le guide 2026

Fonds de travaux obligatoire et plan pluriannuel de travaux (PPT) : qui est concerné, quels montants, quelles échéances. Le guide clair pour anticiper.

Une copropriété, ça vieillit, et les gros travaux (toiture, façade, ascenseur, chauffage) finissent toujours par arriver. Pour ne pas les subir en catastrophe, la loi impose désormais d'anticiper : mettre de l'argent de côté (le fonds de travaux) et planifier les chantiers sur dix ans (le plan pluriannuel de travaux, ou PPT). Voici, en clair, qui est concerné, combien il faut provisionner et selon quelles échéances.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : 16 juin 2026.

Deux outils à ne pas confondre

On les mélange souvent. Pourtant, le fonds de travaux et le PPT répondent à deux questions différentes :

	Fonds de travaux	Plan pluriannuel de travaux (PPT)
Question	Avec quel argent ?	Quels travaux, et quand ?
Nature	Une épargne alimentée chaque année	Un plan technique sur 10 ans
Base légale	Art. 14-2-1 de la loi de 1965 [1]	Art. L731-2 du CCH [7]
Origine	Loi ALUR, renforcé par la loi Climat	Loi Climat et résilience (2021)

Les deux ont été instaurés ou renforcés par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Et ils sont liés : un PPT adopté fait augmenter le montant à verser au fonds de travaux (voir plus bas).

Le fonds de travaux : l'épargne obligatoire de la copropriété

C'est obligatoire (avec deux exceptions)

Toute copropriété à usage d'habitation (même partielle) doit constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle votée avec le budget (article 14-2-1) [1].

L'obligation s'applique à l'issue d'un délai de 10 ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble [2].

💡 À retenir : le seuil est bien de 10 ans, et non de 5 ans, une confusion fréquente avec l'ancien régime (loi ALUR), qui n'est plus à jour.

Deux dispenses existent [3] :

si l'immeuble comporte moins de 10 lots (logements, bureaux ou commerces), l'assemblée peut décider à l'unanimité de ne pas constituer de fonds ;
si un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 ans, la copropriété est dispensée pendant la durée de validité du DTG.

Combien faut-il verser chaque année ?

Depuis le 1er janvier 2023, le montant minimal de la cotisation dépend de l'existence d'un PPT [4] :

Sans PPT adopté : la cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
Avec un PPT adopté : elle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par le PPT et à 5 % du budget prévisionnel.

⚠️ Ces deux seuils sont cumulatifs. Quand un PPT est adopté, vous devez respecter les deux planchers en même temps : en pratique, c'est le montant le plus élevé des deux qui s'applique.

Cet argent reste à la copropriété

Point important pour les copropriétaires : les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat [5]. Concrètement :

un copropriétaire qui vend son lot ne récupère pas sa quote-part du fonds (libre à lui de la négocier avec l'acheteur, mais ce n'est pas une obligation légale) ;
l'argent est déposé sur un compte bancaire séparé rémunéré, et les intérêts profitent à la copropriété.

À quoi sert le fonds ?

Le fonds finance notamment [6] :

l'élaboration du PPT (et du DTG) ;
les travaux inscrits au PPT adopté par l'assemblée ;
les travaux d'urgence décidés par le syndic ;
les travaux de sauvegarde de l'immeuble, de santé-sécurité des occupants et d'économies d'énergie non prévus au PPT.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) : la feuille de route sur 10 ans

De quoi s'agit-il, et qui est concerné ?

Le PPT est un document qui anticipe les travaux de la copropriété sur les dix prochaines années. Il est obligatoire pour les immeubles d'habitation (partielle ou totale) de plus de 15 ans (15 ans après la réception des travaux), en application de l'article L731-2 du Code de la construction et de l'habitation [7].

Depuis quand est-il obligatoire ? (calendrier)

L'obligation s'est appliquée progressivement selon la taille de la copropriété [8] :

Date d'entrée en vigueur	Copropriétés concernées
1er janvier 2023	Plus de 200 lots
1er janvier 2024	De 51 à 200 lots
1er janvier 2025	Au plus 50 lots

En 2026, toutes les copropriétés concernées (immeubles d'habitation de plus de 15 ans) sont donc visées.

Que contient le PPT ?

Le PPT, élaboré par un professionnel compétent (architecte, bureau d'études… selon le décret du 25 avril 2022), comprend [9] :

la liste des travaux nécessaires sur 10 ans (sauvegarde de l'immeuble, santé-sécurité, économies d'énergie) ;
une estimation du niveau de performance énergétique ;
une estimation des coûts et un échéancier ;
il s'appuie sur le DTG lorsqu'il a été réalisé.

Le projet de PPT est présenté à l'assemblée générale, qui décide de sa mise en œuvre. Il est actualisé tous les 10 ans.

Les diagnostics qui vont avec

Deux diagnostics gravitent autour du fonds et du PPT :

Le diagnostic technique global (DTG) [11] : il fait l'état de santé de l'immeuble (voir notre guide Créer une copropriété). Obligatoire avant la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, il sert aussi de socle au PPT.
Le DPE collectif [10] : depuis la loi Climat, les immeubles d'habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d'un diagnostic de performance énergétique collectif. Calendrier : 1er janvier 2024 (plus de 200 lots), 1er janvier 2025 (50 à 200 lots), 1er janvier 2026 (au plus 50 lots).

⚠️ Attention : les tranches de lots du DPE collectif (« 50 à 200 ») ne sont pas tout à fait les mêmes que celles du PPT (« 51 à 200 »), vérifiez bien la catégorie de votre copropriété.

Comment tout s'articule

Dans l'idéal, la logique est la suivante :

Le DTG établit l'état technique de l'immeuble.
Le PPT en déduit un programme de travaux chiffré sur 10 ans.
Le fonds de travaux finance progressivement ce programme, d'où une cotisation plus élevée quand un PPT est adopté.

Anticiper coûte moins cher que réparer dans l'urgence : un fonds bien alimenté évite les appels de fonds exceptionnels douloureux le jour où la toiture lâche.

Récapitulatif

Sujet	Seuil / règle clé
Fonds de travaux obligatoire	Immeuble > 10 ans (sauf < 10 lots à l'unanimité, ou DTG sans besoin)
Cotisation annuelle minimale	5 % du budget ; ou 2,5 % du PPT + 5 % du budget
Sort des sommes	Acquises au syndicat, non remboursées à la vente
PPT obligatoire	Immeuble d'habitation > 15 ans
Calendrier PPT	2023 (>200), 2024 (51-200), 2025 (≤50 lots)
PPT, durée et révision	Projection 10 ans, actualisé tous les 10 ans
DPE collectif	Permis avant 2013 ; 2024 / 2025 / 2026 selon taille

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Questions fréquentes

Le fonds de travaux est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Il est obligatoire pour les immeubles d'habitation de plus de 10 ans. Deux exceptions : les copropriétés de moins de 10 lots peuvent y renoncer à l'unanimité, et celles dont le DTG ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 ans en sont dispensées [2][3].

Quel montant minimum faut-il verser au fonds de travaux ?

Au moins 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, le minimum passe à 2,5 % du montant des travaux du PPT et 5 % du budget prévisionnel, les deux seuils étant cumulatifs [4].

Récupère-t-on l'argent du fonds de travaux quand on vend ?

Non. Les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat et attachées aux lots ; elles ne sont pas remboursées au vendeur (qui peut éventuellement les répercuter dans le prix de vente) [5].

Le PPT est-il obligatoire pour ma copropriété ?

Oui s'il s'agit d'un immeuble d'habitation de plus de 15 ans. L'obligation s'applique à toutes les tailles de copropriété depuis le 1er janvier 2025 (elle a commencé en 2023 pour les plus de 200 lots) [7][8].

Quelle différence entre le DTG et le PPT ?

Le DTG est un diagnostic de l'état de l'immeuble ; le PPT est un plan de travaux chiffré sur 10 ans qui s'appuie, le cas échéant, sur ce diagnostic [9][11].

Références juridiques

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-2-1 (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 171), fonds de travaux obligatoire, cotisation annuelle.
Loi n° 65-557, art. 14-2-1, constitution à l'issue d'un délai de 10 ans après la réception des travaux de construction.
Loi n° 65-557, art. 14-2-1, dispenses : immeuble de moins de 10 lots (décision unanime), ou DTG ne révélant aucun besoin de travaux dans les 10 ans.
Loi n° 65-557, art. 14-2-1, cotisation minimale (depuis le 1er janvier 2023) : 5 % du budget prévisionnel, ou 2,5 % du montant du PPT et 5 % du budget (planchers cumulatifs).
Loi n° 65-557, art. 14-2-1 et art. 18, I, sommes attachées aux lots, acquises au syndicat, non remboursables ; compte bancaire séparé rémunéré.
Loi n° 65-557, art. 14-2-1, 1° à 4°, affectation du fonds (PPT/DTG, travaux du PPT, travaux d'urgence, travaux de sauvegarde/sécurité/économies d'énergie).
Code de la construction et de l'habitation, art. L731-2, projet de plan pluriannuel de travaux pour les immeubles d'habitation de plus de 15 ans.
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 171, calendrier d'entrée en vigueur du PPT (1er janvier 2023 / 2024 / 2025 selon le nombre de lots).
CCH, art. L731-2 et décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, contenu du PPT (projection 10 ans, professionnel compétent, actualisation décennale, appui sur le DTG).
CCH, art. L126-31 (loi n° 2021-1104), DPE collectif des bâtiments d'habitation (permis déposé avant le 1er janvier 2013), calendrier 2024 / 2025 / 2026.
CCH, art. L731-1, diagnostic technique global (DTG).

Sources principales (consultées le 16 juin 2026, double vérification) : Légifrance, service-public.fr, ANIL.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Dernière mise à jour : 16 juin 2026.