Rémunération et honoraires du syndic : ce que dit la loi (2026)

Forfait, prestations particulières, frais de recouvrement, rémunération du syndic bénévole : comment et pour quoi un syndic peut être payé. Guide 2026.

« Combien gagne un syndic ? », « Mon syndic peut-il me facturer ça en plus ? », « Un syndic bénévole peut-il être payé ? » La rémunération du syndic est une source fréquente d'incompréhension. La règle est pourtant claire : selon que le syndic est professionnel ou bénévole, il n'est pas payé de la même façon, ni pour les mêmes choses. Ce guide fait le point, sans jargon.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : 17 juin 2026.

Syndic professionnel : un forfait, et rien d'autre (sauf exceptions)

Depuis la loi ALUR, le syndic professionnel est rémunéré selon le principe du forfait [1].

Le forfait de gestion courante

Le syndic perçoit un honoraire forfaitaire annuel qui couvre toute la gestion courante : convocation de l'assemblée annuelle, tenue de la comptabilité, appels de fonds, suivi des contrats, gestion administrative, etc.

Point important : la liste des prestations de gestion courante est non limitative. Autrement dit, tout ce qui n'est pas expressément prévu comme « prestation particulière » est réputé inclus dans le forfait. Le syndic ne peut donc pas vous facturer en plus une tâche qui relève de la gestion normale de la copropriété.

Les prestations particulières (la seule chose facturable en plus)

À côté du forfait, le syndic peut facturer certaines prestations particulières, mais uniquement celles qui figurent dans une liste limitative fixée par le contrat-type réglementaire (annexe 2 du décret du 26 mars 2015) [2]. Les principales :

Prestation particulière	Détail
État daté (lors d'une vente)	Document remis au notaire ; coût plafonné à 380 € TTC [3], à la charge du copropriétaire vendeur
Honoraires de travaux (article 14-2)	Suivi des gros travaux hors budget ; un pourcentage du montant HT des travaux, voté en assemblée [4]
Assemblée supplémentaire	Organisation d'une AG en plus de l'AG annuelle
Immatriculation initiale, gestion d'un sinistre, frais de recouvrement d'impayés	Prestations ponctuelles listées au contrat

⚠️ La liste est limitative. Une prestation qui n'y figure pas ne peut pas être facturée en dehors du forfait. Vérifiez toujours votre contrat de syndic : il doit énumérer précisément les prestations particulières et leur prix.

Les frais de recouvrement des impayés

Lorsqu'un copropriétaire ne paie pas, les frais nécessaires de recouvrement (mise en demeure, actes de commissaire de justice, prise d'hypothèque) sont imputables au seul copropriétaire défaillant, et non à toute la copropriété, mais seulement à compter de la mise en demeure (article 10-1) [5]. Les simples relances amiables antérieures restent, elles, une charge commune.

📄 Pour la procédure complète, voyez notre guide Gérer les charges impayées.

Syndic bénévole : remboursé, et parfois indemnisé

Un syndic bénévole (un copropriétaire qui gère lui-même l'immeuble) n'est pas un professionnel. Sa situation est différente [6].

Le remboursement des frais

Le syndic bénévole peut toujours se faire rembourser ses frais nécessaires réellement engagés et justifiés : envois recommandés, photocopies, déplacements, frais administratifs, abonnement à un logiciel de gestion, etc. Ce remboursement n'est pas une rémunération : il compense des dépenses réelles, sur justificatifs.

L'indemnité ou la rémunération

« Bénévole » ne veut pas dire « gratuit ». L'assemblée peut aussi décider de rémunérer le syndic bénévole au titre du temps consacré à la copropriété (forfait annuel, taux horaire, etc.), dans le respect du caractère non professionnel du mandat.

⚠️ Le piège à éviter : la requalification. Un « remboursement » versé au forfait, sans justificatifs, ou au-delà des frais réellement engagés, risque d'être requalifié en rémunération [7]. Conséquences possibles : cotisations sociales (URSSAF) et imposition au titre de l'impôt sur le revenu. La règle d'or : remboursement = sur justificatifs ; rémunération = votée et déclarée. Ne mélangez jamais les deux.

Comment la rémunération est-elle décidée ?

Dans tous les cas, la rémunération du syndic n'est pas fixée par le syndic lui-même : elle est votée par l'assemblée générale [8].

La désignation du syndic et l'approbation de son contrat (donc de sa rémunération) se votent à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires). Si ce seuil n'est pas atteint mais que la proposition recueille au moins un tiers des voix, un second vote a lieu aussitôt à la majorité de l'article 24 (passerelle de l'article 25-1).
Pour un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs contrats avant l'assemblée (article 21), afin d'éclairer le vote. L'assemblée peut toutefois dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, par un vote à la majorité de l'article 25 [9].

Récapitulatif

Question	Syndic professionnel	Syndic bénévole
Mode de rémunération	Forfait de gestion courante	Remboursement de frais justifiés, et/ou indemnité votée
Facturable en plus du forfait	Prestations particulières (liste limitative)	Sans objet
Frais de recouvrement	À la charge du débiteur, dès la mise en demeure (art. 10-1)	Idem
Qui décide ?	L'assemblée (majorité art. 25), après mise en concurrence (art. 21)	L'assemblée (majorité art. 25)
Risque à connaître	Facturation hors liste = irrégulière	Requalification si forfait sans justificatif

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Questions fréquentes

Un syndic professionnel peut-il facturer ce qu'il veut en plus du forfait ?

Non. Seules les prestations particulières d'une liste limitative (annexe 2 du décret de 2015) peuvent être facturées en sus, et elles doivent figurer au contrat. Tout le reste est compris dans le forfait de gestion courante [1][2].

Combien coûte un état daté ?

Son prix est plafonné à 380 € TTC et il est à la charge du copropriétaire qui vend son lot [3].

Un syndic bénévole peut-il être payé ?

Oui. Il peut être remboursé de ses frais justifiés et, si l'assemblée le vote, percevoir une indemnité au titre du temps consacré. Attention à ne pas verser un forfait sans justificatifs, qui pourrait être requalifié en rémunération (cotisations sociales, impôt) [6][7].

Qui décide de la rémunération du syndic ?

L'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, en approuvant le contrat de syndic. Pour un professionnel, le conseil syndical met en principe plusieurs contrats en concurrence au préalable [8][9].

Références juridiques

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A et décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, contrat-type ; rémunération du syndic professionnel au forfait pour la gestion courante (liste non limitative).
Décret n° 2015-342, annexe 2, liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire.
Décret n° 2020-153 du 23 février 2020, plafonnement du coût de l'état daté à 380 € TTC.
Loi n° 65-557, art. 14-2, travaux hors budget prévisionnel ; honoraires de suivi de travaux fixés en pourcentage du montant HT, votés en assemblée.
Loi n° 65-557, art. 10-1 a), frais nécessaires de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur, à compter de la mise en demeure.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 29, le syndic non professionnel peut exercer à titre gratuit ou être rémunéré ; remboursement des frais nécessaires et rémunération votés en assemblée et inscrits au contrat.
Principe fiscal et social du bénévolat (service-public.fr, frais des bénévoles), un remboursement forfaitaire sans justificatif peut être requalifié en rémunération (cotisations sociales, impôt sur le revenu).
Loi n° 65-557, art. 25 et 25-1, désignation du syndic et approbation de son contrat à la majorité absolue, avec passerelle vers la majorité simple.
Loi n° 65-557, art. 21, mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic par le conseil syndical ; dispense possible par un vote de l'assemblée à la majorité de l'article 25.

Sources principales (consultées le 17 juin 2026) : Légifrance, service-public.fr, ANIL, Village-Justice.

À titre informatif, ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Dernière mise à jour : 17 juin 2026.